Tavaly 19%-kal kevesebb tranzakció keretében 21%-kal kisebb termőföld-terület cserélt gazdát, mint 2021-ben. Az árak emelkedése viszont továbbra is töretlen, így a tavalyi 3,2%-os árnövekedés alapján elmondható, hogy egy hektár, 2010-ben vásárolt termőföld 2022-re összességében már átlagosan 3,2-szeresére növelte árát. Az idén júniusban induló állami földárverések, illetve az erőteljes inflációs környezet tovább élénkítheti a termőföldforgalmat, ami még magasabb szintekre hajthatja az árakat.
Az OTP Termőföld Értéktérkép aktuális elemzésében a 2022. évi tranzakciós adatok alapján mutatják be az elmúlt év területi termőföld-piaci folyamatait. Részletes vizsgálatuk középpontjában a művelési ágak szerinti forgalom és az árak alakulása állnak.
A termőföld árak országos szintű emelkedő üteme két évtizede töretlen. Bár a korábbi évekétől elmaradó mértékben, de 3,2%-kal emelkedett 2022-ben is a termőföld hektáronkénti átlagára, és ezzel már csak hajszálnyival marad el a kétmillió forintos határtól. Művelési áganként is érdemes megvizsgálni az árak alakulását; 2022-ben legnagyobb mértékben az erdő- és szántóterületek drágultak, mindkettő 7,3%-kal. A termőföldek piaci forgalma (hektárterületben mérve) az előző évhez képest 21%-kal esett vissza, és minimálisan csökkent az értékesített földterületek átlagos mérete is.
Így fogalmaztak a szakértők a területi ár- és forgalomelemzés módszertanáról röviden
Adataink kizárólag megvalósult piaci termőföld-tranzakciókon alapulnak. Forrásuk a Nemzeti Adó- és Vámhivataltól (NAV) megvásárolt, a jogszabályi előírásoknak megfelelően szűrt, nem teljes körű adatbázis. Elemzésünk területi alapját a vármegyei szint, valamint a – Budapest nélkül – 174 vidéki járás képezte. A NAV adatbázis feldolgozhatóvá tételéhez először több lépcsőben – területi limiteket alkotva, illetve tapasztalati úton – kiszűrtük a hibásan, vagy hiányosan rögzített tranzakciókat. A minél mélyrehatóbb elemzés igényével, a termőföld-piaci folyamatokat az ötféle fő művelési ág (szántó, erdő-fásított terület, gyep, kert-gyümölcsös és szőlő) szerint külön mutatjuk be. A nádas és halastó kategóriákkal – azok csekély összterülete miatt – elemzésünkben nem foglalkozunk.
A piaci folyamatokra válaszul, a NAV adatbázis feldolgozásakor használt, fajlagos árra vonatkozó outlier limiteket 2022-ben módosítottuk, így az éves változások vizsgálhatóságának érdekében a 2021-es területi árszinteket is újra kalkuláltuk. Mivel a 2022-es évre vonatkozó NAV adatok még nem teljes körűek, elemzésünk forgalom változására vonatkozó részében természetesen 2021 hasonló feldolgozottsági szintű adatait tekintettük bázisnak. Sajnálatos módon Pest vármegyében a forgalmi adatok feldolgozása jelentősen lelassult az elmúlt három évben, így itt nem tudjuk számokkal alátámasztva jól bemutatni a termőföldpiaci folyamatokat. A kevéssé megbízható adatokra külön is utalunk az elemzésben – közölték.
A termőföld immár évtizedes távlatban töretlen áremelkedésének főbb okai az alábbiak:
- a növénytermesztés átlagosnál magasabb jövedelmezősége,
- az ágazathoz kapcsolódó támogatások nagysága,
- a termőföld legalább öt éves haszonbérbe adásából származó jövedelem adómentessége.
A termőföld-piacra ugyancsak hatása lesz annak is, hogy a Magyar Állam 2023. júniusában megkezdi a tulajdonába és a Nemzeti Földügyi Központ tulajdonosi joggyakorlásába tartozó 10 ha feletti földrészletek nyilvános árverés útján történő értékesítését. Az árverések keretében mintegy 22 ezer hektár állami földterület kerül meghirdetésre, több ütemben.
Az árverésen értékesítésre kerülő földrészlet vonatkozásában az államot a szerződés megkötésétől számított 20 éves időtartamra – a szerződés szerinti vételáron – visszavásárlási jog illeti meg. Az inflációs környezet a megtakarítások értékállóságának megőrzésére tekintettel ugyancsak élénkítheti a termőföldforgalmat, és a kereslet növekedése tovább hajthatja az árakat. A termőföld-piacra ugyancsak hatása van a 2023-tól új szabályok szerint működő EU-s támogatási ciklusnak. Közép- és hosszabb távon pedig a generációváltás miatti földforgalom erősödése várható – írta az OTP Termőföld Értéktérkép 2023-as kiadása.
