Az idén január elsején lépett hatályba az osztatlan közös tulajdon megszüntetését célzó törvény, illetve megjelent az ahhoz kapcsolódó kormányrendelet. Az új szabályozás legalább 3,5 millió tulajdonost érint és egy évtizedek óta fennálló problémára jelenthet megoldást az osztatlanok esetében. Az alkalmazásával közel 2,5 millió hektár föld jogi helyzete rendeződhet. A termelők általánosan jellemző törekvése a birtokméret növelése, a mérethatékony gazdaság kialakítása, ami pedig az egyik legfontosabb feltétele a sikeres generációváltásnak is.
Az Agrárszektor az Agrotax Kft. ügyvezetője, Sáhó Ákos segítségével értelmezte a törvényt és végrehajtási rendeletet. Többek között olyan kérdésekre keresték a választ, hogy milyen mozgások várhatók a földpiacon, lehet-e konfliktusmentes, gyors eljárásokra számítani a felek között, és hogy mi a szerepük a tájékoztató áraknak. A cikk szerint kedvező változásokat hozhat a gazdáknak a 2021. január elsején hatályba lépett osztatlan közös tulajdon felszámolásáról szóló törvény. Egyrészt, mert a nagyszámú tulajdonosi kör, az elaprózódott tulajdoni szerkezet, a kialakult haszonbérleti viszonyok nagyban akadályozzák a komolyabb beruházásokat, a korszerű technika bevezetését és a finanszírozási feltételek megteremtését. Továbbá a gazdák töreked(né)nek a birtokméret növelésére és a mérethatékony gazdaság kialakítására, ami fontos feltétele a sikeres generációváltásnak is.
Hatalmas mennyiségű föld és ember érintett
Az előzetes információk alapján a törvény nagyjából 2,5 millió hektár földterületet és mintegy 3,5 millió tulajdonost érinthet, akik többsége 1 hektár alatti földterülettel rendelkezhet. Ezek a számok komoly piaci mozgásokat vetítenek előre, amit a szakértő véleménye szerint tovább erősíthet annak a feltételezése, hogy a következő években kialakuló tulajdoni viszonyok és birtokszerkezet hosszabb időn át – a kisebb mozgásoktól, mint például az öröklésektől eltekintve – fennmaradhat.
Ilyen mértékű földpiaci mozgásra – mint ami a törvény következtében várható – sem közép-, sem hosszú távon nem lehet számítani.
Ezt a mozgást egészítheti ki két kisebb piaci folyamat. Az első, hogy rövid- és középtávon hasonló eladási hullám alakulhat ki a családi, néhány 10 hektáron gazdálkodók körében, ahol vagy méretgazdasági okok miatt nem tudnak jövedelmező termelést folytatni, vagy a nem működő generációváltás miatt hagynak fel a gazdálkodással. Továbbá a koronavírus világjárvány gazdasági hatására a nagyobb (sőt, az 1/1-es) tulajdoni hányadok is kapcsolódhatnak az eladókhoz, hiszen a gazdasági visszaesés sok család anyagi helyzetét is megrendíthette. Sáhó Ákos szerint az osztatlan tulajdon felszámolása az 1 hektár alatti tulajdoni hányadok bekebelezése önmagában is komoly piaci folyamatokat gerjeszt.
Beállhat a birtokszerkezet az osztatlanok tulajdonjogának rendezése után
A földszerkezeti átalakulások hatására – ami Sáhó szerint pár év alatt végbemegy – a tulajdonosok száma és ennek következtében a kínálati oldal drasztikusan le fog csökkenni. A mostani vásárlók valószínűleg megtartják a földjüket, ami az eddiginél jóval merevebb birtokszerkezetet vetít előre. A föld a gazdálkodás alapja és a gazdák számára a kincsképzés fő eszköze. Egy kivételes jószág, de az országban nyilvántartott földmennyiség nem növelhető tovább, sőt, minden évben csökken – mondta.
A törvény szerint bárki megindíthatja a folyamatot, de elsősorban a nagyobb tulajdoni hányaddal rendelkezők, illetve a nagyobb földhasználóknak lehet érdeke lépni. Az egy hektárt (szántó esetében) el nem érő tulajdoni hányadok nem kerülhetnek megosztásra, azok a „bekebelezési” eljárások során a nagyobbakhoz kerülnek, oly módon, hogy ezek tulajdonosai megfelelő ellentételezést kapnak. Az eljárások megindítása komoly felkészültséget, hivatali jártasságot igényel, ami a nagyobb tulajdonosok aktivitását (esetleg ügyvédi közreműködés mellett) feltételezi.
Hogyan fognak megegyezni a vevők és az eladók?
Sáhó Ákos elmondta, hogy a törvény szövegéből és szellemiségéből levezethető a megegyezések kiemelt támogatásának, a vitás ügyek egymás közti gyors elrendezésének szándéka. A legérzékenyebb terület a pénzügyi megállapodás. A törvény, illetve a kapcsolódó kormányrendelet alapján a felek településenként és művelési áganként kapnak egy ingyenesen elérhető tájékoztatást a jellemző földárakról. Ezt 2021. január 5-én a Nemzeti Földügyi Központ (NFK) weboldalán tették közzé, azonban a lista csak járási szintű adatokat tartalmaz, ami valószínűleg nem lesz elegendő a sikeres alkukhoz. Az Agrotax szakmai véleménye alapján ez nem képes kellően támogatni a gyors megállapodásokat.
Nincs átlagos föld az osztatlanok között sem
Sem Magyarországon, sem máshol sincs átlagos föld, így az átlagárak használhatósága mindig kétséges a konkrét ügyleteknél. Biztosra vehető, hogy egy adott földrészlet, és annak ára el fog térni az átlagtól, csak az eltérés mértéke és iránya a kérdés. Nem csak településenként, hanem településen belül, sőt egy-egy táblán belül (földrészletenként) is jelentősen eltérhetnek a földárak – közölte a szakember.
A központi ajánlás használhatósága azért is kétséges, mert nem ismert a mögötte álló adatbázis, annak minősége, a szélsőségek kezelése, a figyelembe vett évek száma, az adatok frissessége, és így tovább. Nem világos, hogy milyen módon vehető figyelembe a termőföld folyamatos drágulása, aminek mértéke az elmúlt években rendre 10 százalék körül mozgott. Nem világos az sem, hogy az időtényező alapján már most szükséges-e valamilyen árkorrekció – mondta.
Ezt kell tenni a gyakorlatban az osztatlanok tulajdonosainak
A megkeresett kistulajdonosnak 30 napja van az ajánlat elfogadására, vagy egy nyilatkozatra, mely szerint szakértői értékbecslést kezdeményez, kezdeményezett. Lesz, aki erről már az első napokban nyilatkozik, és olyan is, aki – egymástól függetlenül – csak az utolsón, és akkor a bekebelező ilyen irányú szándéka még nem is ismert. Ez eredményezhet olyan helyzetet, hogy ugyanarra a földrészletre több szakértői vélemény is készül, felvetve annak kérdését, hogy akkor melyik az irányadó – folytatta Sáhó Ákos. Szerinte a felek közötti megegyezéshez elengedhetetlen, hogy az alkufolyamat jól értesült, közel azonos informáltsági szinten lévő felek között mehessen végbe.
Eltérő érdekek találkoznak az osztatlanok elosztásánál
Okkal feltételezhető, hogy sok esetben eltérő megállapodások születnek a kistulajdonosok és a bekebelező fél között, különösen, ha egy, vagy néhány esetben igazságügyi szakértői közreműködés is megvalósult.
Ennek nyilvánosságra kerülése akár utólag is jelentős feszültséget okozhat a tulajdonostársak között. Ugyanakkor egyéb lehetőség is van a megegyezés elősegítésére. A törvény ugyanúgy rendelkezik, hogy egyetértés hiányában igazságügyi szakértőhöz fordulhatnak a felek, de ez rejt kockázatokat. Kockázatos, egyrészt a már korábban tárgyalt költségviselési bizonytalanság, másrészt a további egyeztetési lehetőségek szűkítése miatt. Az igazságügyi szakértői értékbecslés ugyanis már kötelezi a feleket, alkudozásra már csak korlátozottan, vagy egyáltalán nincs lehetőségük, erre alapozva kell az ügyletet megkötniük – mondta az ügyvezető.
A szakértő előzetes, független értékbecslést javasol
Mi a hozzánk fordulóknak azt szoktuk ajánlani, hogy az igazságügyi szakértői vélemény csak a legvégső eszköz legyen, előtte mindenképpen kérjenek valamilyen – számukra hiteles – értékbecslést. Ezek az értékbecslések nem átlagokról szólnak, hanem az adott földrészlet műszaki-diagnosztikai jellemzői alapján készülnek el. A korszerű értékbecslési eljárások pedig már kiegészülnek 20×20 centiméter felbontású ortofotókkal és űrfelvételekkel, lehetővé téve a talajfelszín diagnosztikát, és ezzel komoly információs bázist biztosítanak az áralkuhoz és a megosztási egyezséghez. A rendelkezésre álló digitális eszköztár a felek számára naprakész információt ad, és lehetővé teszi a hivatalos térképeken szereplő minőségi osztályhatárok és a látható minőségbeli eltérések összevetését. Továbbá ellenőrizhető a térképi és a tényleges művelési határ vagy annak esetleges eltérései is.
