Amikor befektetési lehetőségekről van szó, általában a kötvények, részvények, nyersanyagok és az ingatlanok jutnak először az ember eszébe. Azonban Magyarország egyik legértékesebb erőforrása a termőföld. A domborzati viszonyok, éghajlati- és talajadottságok sokoldalú és színvonalas mezőgazdasági tevékenységre adnak lehetőséget. A kérdés, hogy milyen hozammal kecsegtet ez a reáleszköz és van-e értelme, egyáltalán lehetséges-e napjainkban kizárólag befektetési céllal termőföldet vásárolni?
A G7 oldalán Böröczky Dezső a Diófa Alapkezelő Zrt. üzletfejlesztési menedzsere írta meg, hogy a termőföld befektetési szemmel nézve leginkább az ingatlan csoporthoz sorolható, de néhány tulajdonságában eltér a hagyományos ingatlanoktól.
- A termőföld önmagában termelési tényezőként is funkcionál, hiszen a megtermelt növények mennyiségét és minőségét alapvetően befolyásolják a talaj jellemzői.
- Nincs két értelmezhető méretű termőföldrészlet (tábla), melyek minden paraméterükben megegyeznének, mint például egy sorház esetén.
- A termőföld élettartama helyes használat mellett gyakorlatilag öröknek tekinthető, nem amortizálódik.
Többcsatornás hozam
A befektetési (nem pedig termelési) céllal tartott termőföldek egy lakóingatlan befektetéshez hasonlóan két csatornán is hozamot generálhatnak. Egyrészt az ingatlanok piaci értéke a kereslet kínálat függvényében folyamatosan változik, másrészt a bérbeadás révén rendszeres bevételt biztosíthatnak. A termőföldek esetében általában évente fizetik a bérleti díjat, és gyakran nem hektáronként, hanem úgynevezett aranykoronánként állapítják meg. Előfordul, hogy a bérleti díj nem fix összeg, hanem a termés árához kötött változó. Például a bérlő aranykoronánként 40 kilogramm étkezési búza piaci árát fizeti ki évente.
Nem mind aranykorona, ami fénylik
Az aranykorona érték használatával a mögöttes cél az volt, hogy a gazdaságilag hasznosítható földek megadóztatása érdekében a földek közötti minőségi különbségeket megállapítsák. Hiszen az egyes földek – eltérő minőségükből adódóan – azonos ráfordítás mellett eltérő terméshozamot eredményeznek.
A rendszer – amely kisebb-nagyobb változtatásokkal a mai napig használatban van – aranykorona értékben fejezte ki az adott területen elérhető profit mértékét. Eszerint két azonos méretű földterület közül várhatóan az a jobb, amelyik nagyobb aranykorona értékkel rendelkezik, és az is lehetséges, hogy egy nagyobb földterület kisebb aranykorona értékkel bír, mint egy jelentősen kisebb tábla.
A termőföld aranykorona szerinti földminősége, valamint az egységnyi földterület mezőgazdasági hasznosításával több év átlagában megtermelhető jövedelem között szoros korreláció mutatható ki. Ennek ellenére az aranykorona értékhez kötött árazással óvatosan kell bánni, mert a rendszer utolsó nagyszabású, átfogó felülvizsgálata és módosítása 1913-ban történt, azóta pedig a termőföldön történő termelés tényezői jelentősen átalakultak. Az agrárszakma túlnyomó része egyetért abban, hogy ez a rendszer már rég túlhaladottá vált. Többször is történt kísérlet az aranykorona-rendszer leváltására, de egyelőre még nem sikerült egyértelműen jobb rendszert meghonosítani.
Mennyibe kerül egy hektár termőföld?
Már az aranykorona rendszer léte is utal arra, hogy a válasz összetett. Az eltérő földrajzi és éghajlati adottságok miatt régiónként más-más paraméterekkel rendelkeznek a termőföldek, ebből adódóan az árazásban is jelentős szórás figyelhető meg. A kiigazodásban jelentős segítséget jelentenek a KSH adatai, valamint a Takarék Termőföldindex és az OTP Termőföld Értéktérkép. Bár a különböző becslések az eltérő módszertanok miatt nem teljesen egyeznek, általánosságban elmondható, hogy 2019-ben a legdrágább megyék Békés és Hajdú-Bihar voltak, míg a lista végén Heves és Nógrád megye állt.
Termékeny befektetés?
Az eltérő árszintek ellenére a legtöbb uniós országban jelentősen emelkedett a termőföld ára az elmúlt években. Így van ez Magyarországon is. A Takarék Termőföldindex értéke az elmúlt 20 évben négyszereződött, a 2000-es 56,6-os értékről 2019-re 232,2-re nőtt.
A magyar szántók árnövekedése tőkepiaci összehasonlításban is kiemelkedőnek számít.
Tételezzük fel, hogy egy befektető 2011 áprilisának elején 1 egységnyi befektetést helyezhet el az alábbi piacokon:
- Magyar részvénypiac (BUX Index)
- Európai részvénypiac (Euro Stoxx 50 Index)
- Amerikai részvénypiac (S&P 500 Index)
- Magyar kötvénypiac (MAX Index)
- Amerikai kötvénypiac (S&P U.S. Treasury Bond Index)
- Arany piaca (GOLDLNPM Index)
A következő ábrán látható, hogy a befektető akkor éri el a legmagasabb hozamot, ha a felsorolt eszközök közül az S&P 500 Indexbe fektet. Ekkor 3,14-szeresére növeli a kezdeti tőkéjét 10 év alatt, a legkevésbé pedig az arannyal jár jól, ekkor mindössze 1,28-szorosára növeli a kezdeti befektetését. Amennyiben ezek mellé odarakjuk a magyar szántót (mint a tranzakciók többségét adó művelési ágat), akkor látható, hogy az emelkedés az összes korábban említett befektetési formát felülmúlja (sötétbarna vonal). Az elérhető éves adatok közötti lineáris interpolációval kapott görbe több mint 3,5-szörös értéket, vagyis 250százalékot meghaladó nominális hozamot jelez. Mindezt úgy, hogy a hozam kizárólag a termőföld piaci értékének növekedéséből adódik, vagyis még nem számoltunk a 10 év alatt kapott bérleti díjakkal.
Az NCREIF Farmland Index az Egyesült Államokban végbement piaci alapú tranzakciók alapján mutatja a termőföld áralakulást. Az index 10 százalék feletti éves hozamával 1991 és 2019 között megverte az S&P 500 indexet, miközben a hozam szórása fele akkora volt a termőföld esetében. A teljes cikket itt lehet elolvasni.
